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房产热播剧之写字楼:好产品永远不缺识货人

随着宏观调控的深入,房地产业赚快钱的机会越来越少,高端写字楼的投资优势就浮出水面了。如同热播剧《勇者无敌》的名字一样,及早从住宅投资抽身,进入刚刚升温的写字楼市场的勇敢投资者很可能就是最后的赢家。那么,高端写字楼到底有什么样的门道?为此,记者走访了相关实战、资深人士。

  风生水起:高端写字楼不缺买家

  2011年,房地产住宅市场充满了寒意。不少有实力的投资人,把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士,直奔高端写字楼而去。

  上上国际中心营销总监樊绿营告诉记者,好的写字楼,售价相当可观。以郑东新区CBD写字楼为例,一般每平方米售价都在1.8万至2万元之间,高铁商圈附近和金水东路沿线的写字楼,每平方米售价也在2万元以上。而高端写字楼,售价则更高。

  资料显示,郑州千玺广场每平方米售价达到5.5万元。而千玺广场的大部分买家,一出手就是一整层。一整层,就是1600平方米。好的产品,始终不缺识货的买家。绿地在高铁商圈开发的绿地之窗,每平方米售价也在2万元以上。

  好的写字楼,不仅售价高,租金也相当可观。樊绿营告诉记者,绿地开发的原盛国际,在郑东新区相对偏僻,过去日租金每平方米1.5元,鲜有人问津,但今年, 原盛国际日租金已经提高到了每平方米3.5元,企业往往还租不到。

  短租方面,楷林国际的数据显示,最低每天每平方米在3.5元。现在即使出到两倍的价钱也没房可以租用。

  在写字楼售价和租金飙升的同时,郑州高端写字楼市场风生水起,投资渐渐升温。

  马好鞍好:识货是投资的前提

  楷林置业的掌门人郑新桥先生,是郑州高端写字楼的开发实践者之一。在他看来,开发高端写字楼有学问,投资高端写字楼更有学问。“要想做一个高端写字楼的成功投资者,第一关,是要做个识货的,这识货二字,很关键。双赢才是真赢,如果没有开发商的识货,业主和投资人就会明珠暗投;如果没有业主和投资者的识货,开发商的路,也就走到了尽头。”郑新桥说,“大面儿上说,评价高端写字楼的好坏,有两个系统:一是以建筑为核心的系统,二是以物业服务为核心的系统。”

  “以建筑为核心的系统,是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在‘5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说,一般的投资者,对客户群‘物以类聚,人以群分’的重要性,认知还不够。以物业服务为核心的系统,是高端写字楼的第二次价值,它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好,让专业的人做专业的事,既可以保证写字楼高品质的可持续性,又可以保证写字楼的低成本维护。”

  “除了总部办公,有相当部分的投资者,买写字楼并不是为了自己使用,而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租还是将来出售,高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是,许多投资者并没有充分认识到这一点。”

  “我们做房地产的,都喜欢说‘性价比’这个词。什么是性价比?就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说,以建筑为核心的系统,是马;以物业服务为核心的系统,是鞍。马好,鞍好,就是性价比好。”

  专业尺度:投资要心有所依

  黄福堂是台湾鸿龙国际的董事长,在中原从事商业地产有近30年的实战经验。谈到如何投资高端写字楼市场时,黄福堂认为,随着中原经济区上升为国家战略,投资郑州的高端写字楼,的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机,也很恰当。

  “有人认为写字楼,尤其是高端写字楼是一个小众市场,市场面很窄。其实小众掌控着80%的财富。要投资好的写字楼,第一步,把视野放宽,做出投资对比性研究。如果用80元投资,在郑州,可以每月赚到1元钱,而在深圳,则要投入125元,才能赚到1元钱。很显然,资本在郑州的逐利能力更好。”

  “第二步,就是选定具体的投资标的,研究、调查开发商的专业度。除了调研开发商的资金实力、口碑形象,具体到楼宇层面,你还要调研其建筑设计的人性化程度、5A智能化水平。”

  “第三步,也是常常被忽视却极其重要的一环,是调研它的物业服务团队。物业服务,直接关系到未来租售收益。”

  “投资高端写字楼,必须从以上几个方面考察标的专业性。任何投资,都必须做到心有所依。要做到心有所依,必须依靠专业尺度,对投资者如此,对开发商来说,亦如此。”黄福堂说。

  绿色建筑:环球同此趋势

  10月22日,仲量联行董事MR COUTTS来到郑州,他是特意前来参加“楷林十年感恩答谢会”的。

  MR COUTTS说,在仲量联行的研究体系里,他们把全球的城市群分为4个类型。一是世界级城市,二是转型性城市,三是新兴城市,四是初期型城市。仲量联行的分级标准,主要有三个指标:透明度,资本流入度,基础设施。

  MR COUTTS说,衡量一个城市,楼宇的质量是重要的指标。“我在北京、上海,同时在郑州也看到了很多世界级的楼宇典范。绿色建筑,将是今后写字楼品质的核心指标,这是全球趋势。”

  MR COUTTS认为,未来驱动写字楼市场的重要因素,一是定制需求,二是空间灵活,三是科技性,四是物业管理。“未来科技发展迅速,但是我们不会看到颠覆性的转变。产品的差异化竞争,是未来的主要竞争要素。办公的灵活性、多样性和可改变性,是未来关注的要点。”

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